درباره صندوق پس انداز مسکن یکم - وبلاگ مجله پریها

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت ترک اصل با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

از سوی دیگر، تامین منابع از سوی بانک ها برای پاسخ به این تقاضا با توجه به آنکه دوره بازگشت آن به هر حال طولانی است، فراتر از ظرفیت بانک ها در حالت عادی است. این معمایی است که در بسیاری از کشورها گگردده شده ولی در ایران همچنان لاینحل باقی مانده است. سیاست مدار در ایران به دلیل عدم شناخت موضوع، ترجیح اش این است که به منظور کسب محبوبیت دست به کار ساخت چند هزار واحد مسکونی بزند ولی به اصل موضوع نپردازد. اگرچه این کار در نهایت هیچ دردی از تامین مالی خریداران مسکن درمان نمی نماید و صورت مساله به قوت خود باقی می ماند.

صندوق پس انداز یکم در خردادماه1394 تاسیس شد. از این رو، تصمیم گرفتم در سالروز تاسیس آن گزارشی درباره نحوه تامین تسهیلات مسکن و تاریخچه مختصر آن تهیه کنم و به عنوان گزارش به مردم در اختیار هموطنان عزیز قرار دهم. دقیقا خاطرم هست در دولت اول مرحوم هاشمی رفسنجانی همواره یک جنجال مطبوعاتی بین معاون مسکن وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی در خصوص تسهیلات مسکن وجود داشت. موضوع هم این بود که به موجب قانون های مختلف، سیستم بانکی موظف شده بود که تسهیلاتی ارزان قیمت در اختیار اقشار مختلف قرار دهد بدون آنکه روش موثری جهت جبران زیان بانک ها منظور دارد. به عنوان مثال تبصره یک ماده واحده قانون تامین مسکن فرهنگیان مصوب 1368 مقرر می داشت که 90 درصد اعتبار لازم حداکثر تا سقف هشت میلیون ریال جهت احداث یا خرید موضوع این قانون واحدهای موردنظر به وسیله سیستم بانکی کشور به صورت وام بیست و پنج ساله و با کارمزد زیر 4 درصد بر حسب سوابق خدمت و سایر اولویت های منظور در آیین نامه اجرایی تامین گردد. به همین سیاق در خصوص مسکن جانبازان یا کارگران نیز تکالیف دیگری منظور شده بود که منبع آن دیده نشده بود. بعدها در قانون های بودجه سالانه دولت موظف می شد که مابه التفاوت ها را بپردازد. ولی چون بانک ها از توان مالی دولت اطلاع داشتند و به مطالبات شان دسترسی پیدا ننموده بودند، از اعطای تسهیلات خودداری می کردند. آنها می گفتند که اگر تسهیلات ندهند بهتر از آن است که تسهیلات ارزان قیمت پرداخت نمایند و بعد سال ها به دنبال وصول مطالبات شان از دولت باشند. از این رو، به رغم وجود این قانون ها درعمل، هیچ کدام آنچنان دردی از کارمندان، کارگران، جانبازان یا سایر اقشار درمان نمی کردند.

اولین گامی که پس از تصدی وزارت مسکن و شهرسازی در سال 1372 در این ارتباط برداشتم این بود که به بانک مرکزی گفتم خوب است بانک ها مطابق اصول بانکداری منابع را تخصیص دهند، دولت هم اقدام به پرداخت یارانه نقد به مشمولان سیاست های حمایتی خود می نماید. از این رو تبصره 52 در قانون بودجه سال 1373 منظور شد که هدفش پرداخت یارانه نقد بود.

این موضوع مورد استقبال سیستم بانکی نهاده شد. آنان افراد مشمول را که از بانک تسهیلات دریافت نموده بودند و نوبت بازپرداخت اقساطشان بود، به وزارتخانه معرفی می کردند و وزارتخانه به نام آنها در بانک مبلغ یارانه مربوط را کارسازی می نمود. این تدبیر ناکافی بود و تنها می توانست یک رابطه منطقی را بین دولت و بانک پایدار کند. دقیقا خاطرم هست که آقای دکتر عادلی رئیس کل بانک مرکزی وقت که سابقه جنجال های فراوان پیشین با وزارتخانه را داشت به دفترم آمد و از این اقدام تقدیر کرد.

تجربه به من آموخته بود که برای آغاز هر کار نُویی به سوابق اقدام پیشینیان مراجعه کنم. در این مورد نیز همین کار را کردم و با سه قانون بسیار خوب و کارآمد روبه رو شدم. یکی قانون تاسیس بانک رهنی مصوب سال 1317، دیگری قانون تشویق پس انداز مسکن مصوب سال 1346 و سوم قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه سازی مصوب 1351 بود. هر سه قانون فوق العاده بودند و به خوبی موضوع تامین مالی بخش مسکن، چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا را پوشش داده بودند و هر سه همچنان معتبر بودند و هنوز هم هستند. به دلیل انقطاعی که بر اثر انقلاب پیش آمده بود، مدیران و کارشناسان سازمان های دولتی با این قانون ها و ظرفیت های آنها آشنایی نداشتند. تنها تعدادی از کارشناسان قدیمی تر بانک مسکن کم وبیش در جریان بودند که آنان نیز عمدتا در مقام تصمیم سازی یا تصمیم گیری و در مصدر امور نبودند.

این سه قانون سرجمع یک مجموعه هماهنگ را به وجود آورده بودند که شامل هم راهبرد پشتیبانی از طبقه متوسط برای خانه دار شدن، ارتقای فناوری ساخت و توسعه مصالح ساختمانی بادوام و بهبود ساختار و سازمان فراوری مسکن توسط بخش خصوصی بود و هم خالق یک بانک توسعه ای در حوزه مسکن به منظور راهبری سیاست های توسعه ای دولت در بخش مسکن با ابزار پولی صندوق پس انداز و همراه با جزئیات کار با توجه به تجربه های پیروز بین المللی بود. از این رو من بر آن شدم با تکیه بر همین سه قانون کار را پیش ببرم و برای بعضی مواد آن پس از بیست و اندی سال آیین نامه نوشتم. عظیم ترین مشکل این بود که همچنان که گفتم، مدیران دستگاه های دیوانسالاری دولت چه در وزارتخانه متبوع خودم و چه در سایر دستگاه ها هیچ آشنایی با این قانون ها نداشتند و گویی اینها قانون هایی متعلق به کشور دیگری است و بسیاری از آنان برای اولین بار بود که با آنها روبه رو می شدند.

روح این قوانین این بود که متقاضی تملک خانه ابتدا باید مقداری پس انداز داشته باشد تا بتواند وارد معامله مسکن گردد. کمینه ای از ریسک را باید بپذیرد. در عین حال به این موضوع به خوبی توجه شده بود که این مبلغ نمی تواند نسبت زیادی از بهای ملک باشد، بنابراین باید به نحوی فاصله میزان پس انداز و بهای ملک به نحو موثری پُرگردد. برای آنکه این موضوع منجر به آفرینش یک رژیم پس انداز مالی در خانوار متقاضی گردد، باید او به نحو موثر و روشنی از حمایتی که در نهایت دریافت می نماید اطمینان حاصل کند. لذا مطابق این قانون ها، جمع این پس اندازها تبدیل به یک صندوق اولیه تامین مالی می گردد. ولی قانون گذار در همان ابتدا مطلع است که این صندوق با کسری روبرو است، لذا تدابیر روشنی برای جبران کاستی ها در قانون نموده است که در ادامه در حدی که این یادداشت ظرفیت دارد توضیح خواهم داد. این صندوق به واسطه ابزارهای دیگری که در این سه قانون پیش بینی شده، همزمان از طرف عرضه نیز حمایت می نماید و منابع لازم را برای فراوری مسکن در اختیار سرمایه گذاران قرار می دهد و حتی یاری به آفرینش و توسعه بنگاه های تخصصی در این بازار می نماید. با توجه به توضیح فوق تصمیم گرفتم که گام یک که همان تشویق پس انداز است را اجرایی کنم. آن روزها، سیاست الگوی مصرف در دستور کار رهبری و دولت بود. لذا، تمام سیاست های حمایتی دولت باید حول آن تنظیم می شد. از همین رو سه استراتژی پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی با عنوان سیاست پاک به استراتژی اصلی وزارت مسکن و شهرسازی وقت تبدیل شد. تبصره 52 قانون بودجه سال 1373 که در سال های بعد نیز تکرار شد به این توضیح به تصویب رسید: به منظور پرداخت تعهدات صورت گرفته از سوی دولت... و تامین مابه التفاوت سود و کارمزد تسهیلات بانکی در بخش مسکن حمایت شده الگوی مصرف مسکن مصوب شورای عالی مشخص الگوی مصرف و یاری به سرمایه گذاری در امر مسکن اجتماعی ( مسکن اجاره ای و اجاره ای به شرط تملیک) و بهسازی مسکن روستایی و یاری به احداث تاسیسات زیربنایی در شهرهای جدید و آماده سازی ها در قالب مسکن حمایت شده مبلغ 51 میلیارد ریال از محل ردیف 30804208 پیوست شماره (1) این قانون در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می گیرد. شاید بتوان گفت برای اولین بار بود که دولت سیاست حمایتی مالی مشخصی را در حوزه مسکن به تصویب می رساند و از حمایت های پراکنده و بدون پشتوانه مالی پیشین دست می کشید. لذا در انتهای همین تبصره متن زیر آمد: در سال 1373 با تصویب این تبصره کلیه امتیازهای اقشار خاص که قبلا به تصویب رسیده است ( به استثنای آنچه در قانون مسکن معلمان آمده است) لغو می گردد و کلیه حمایت های پیش بینی شده صرفا از این طریق اعمال خواهد شد. آیین نامه اجرایی این تبصره با پیشنهاد مشترک وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

با این اقدام با تجمیع حمایت های دولت از احداث مسکن با رعایت الگوی مصرف و حمایت از انبوه سازی و پایین آمدن هزینه تجهیز منابع به وسیله پس انداز مسکن برای بانک مسکن تا آنجا که خاطرم هست افراد می توانستند تسهیلات خرید یا ساخت مسکن را در صورت رعایت تمام سیاست ها حتی با نرخ سود 6 درصد دریافت نمایند. افزون بر این در سال 1374 پیروز شدیم که موافقت شورای پول و اعتبار را برای کاهش مدت توقف 6 ماهه پس انداز به 4 ماه را دریافت کنیم. نتیجه اجرای این سیاست آن شد که شمارگان کسانی که اقدام به پس انداز کردند پس از یک دوره کاهشی 1368-1361 با آهنگ سریعی رشد کند.

در خاتمه سال 1372 شمارگان پس اندازنمایندگان به 471 هزار و 576 نفر با مبلغ پس انداز معادل 251میلیارد ریال رسیده بود. در سال 1373 افزون بر صندوق پس انداز مسکن، حساب پس انداز ویژه کارکنان دولت نیز افتتاح شد. نتیجه آنکه در خاتمه سال 1377 جمع حساب های پس انداز و مبلغ آنها به 862 هزار و 774 نفر و با جمع پس انداز 5007 میلیارد ریال رسید. در سال 1379 حساب پس انداز جوانان نیز اضافه شد و این فرایند تصاعدی ادامه داشت به نحوی که تا خاتمه سال 1385 تعداد پس اندازنمایندگان به 2 میلیون و 938 هزار و 328 نفر و مبلغ پس انداز به 43 هزار و 422 میلیارد ریال رسید. این به این مفهوم است که ظرف یک دوره 14ساله تعداد پس اندازنمایندگان 23/ 6 برابر و مبلغ پس انداز 173 برابر شد. ارقام نشان می دهند که خانوارها آغاز کردند به پس انداز کردن و نظمی بر اقتصاد خانوار جهت مسکن دار شدن حاکم شد. براساس آمار بانک مسکن کسانی که در همین بازه زمانی پیروز به دریافت تسهیلات از بانک مسکن شدند به 2 میلیون و 178 هزار و 654 نفر می رسد. این نشان می دهد که این سیاست با حداقل فشار به سیستم بانکی کار کرد.

با توجه به آنکه حساب های پس انداز مسکن تعهدی است؛ به این معنی که بانک مسکن مطابق برنامه اعلامی در راس موعدها موظف به اعطای تسهیلات به متقاضی در صورت تقاضا است. با توجه به رشد شمارگان پس اندازنمایندگان و رسیدن موعد تقاضای اخذ تسهیلات، در سال های 83 و 84 حساب های بانک نشان می داد که صندوق پس انداز به زودی با کسری روبرو می گردد. اما بانک مرکزی ناگاه ترمز اعطای امتیازهای برنامه ای به پس اندازنمایندگان را کشید و بانک را موظف کرد که صندوق را بدون کسری مدیریت کند. در ادامه در باره این تصمیم نامناسب توضیح بیشتری ارائه خواهم کرد. اینکه صندوق پس انداز با کسری روبرو گردد، مطلبی نبود که کشف نشده باشد. از ابتدای تاسیس صندوق در سال 1337 موسس پیش بینی نموده بود که صندوق با کسری روبرو خواهد شد. اما چون ماهیت بانک رهنی یک بانک توسعه ای بود و برای راهنمایی سیاست های توسعه ای دولت در بخش مسکن و برطرف عدم تعادل های عرضه و تقاضا در این بازار تاسیس شده بود، روش های جبران این کسری از همان ابتدا در سه قانون مذکور پیش بینی شده بود. در ماده 8 قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه سازی مصوب 1351 پیش بینی شده بود که سپرده حساب های پس انداز مسکن حتی صفر باشد. حال آنکه بر اساس بند 3 ماده 14 قانون پولی و بانکی کشور حداقل این مقدار برای سایر حساب ها 10درصد و تا 30 درصد قابل افزایش است. افزون بر این بر اساس همین قانون، بانک مرکزی می توانست سایر بانک ها را موظف کند تا قسمتی از سپرده های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند که بی گمان از سوی بانک ها نیز مورد استقبال قرار می گرفت چون در هر صورت بهتر از سپرده گذاری بدون سود در بانک مرکزی بود. همین اختیار در اختیار شورای عالی بیمه نهاده شده بود تا قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی قرار دهند. افزون بر این ها، امکان افزایش سرمایه بانک مسکن یا سپرده گذاری دولت نزد این بانک برای جبران کسری نیز وجود داشت.

بانک مرکزی در آن موقع باید بین سیاستی که اتخاذ کرد که نظم اقتصاد خانوار برای پس انداز و خانه دارشدن را نامتعادل کرد و فراتر آنکه نظام تامین و تجهیز منابع در بخش مسکن را چه در طرف عرضه و چه در طرف تقاضا مختل کرد، با تحمل مقداری هزینه مالی و اتخاذ سیاست های مجاز و پیش بینی شده در قانون یکی را انتخاب می کرد که متاسفانه اولی را انتخاب کرد. به گمان من، دلیل این کژروی سیاستی عمدتا ناشی از عدم مطلعی از وجود این قانون ها و اختیارات قانونی در اختیار دولت بود. در واقع تصوری از بانک های توسعه ای و نحوه وضع مقررات وجود نداشت و قصد آن بود برای بانک های توسعه ای مانند بانک های تجاری مقررات وضع گردد. لذا سیستم به محض اینکه با این نوع کاستی ها و هزینه ها روبرو می شد آن را حمل بر ناترازی ناشی از عملیات بانکی می کرد و دستور توقف می داد. حال آنکه آن کسری ها ناشی از اجرای سیاست دولت بود و باید به دست دولت و با سیاست های پولی درست جبران می شد.